銀行房貸政策進一步寬松！昨日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。由此計算，首套房首付最低可降至20%。同時，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。記者采訪了解到，房產人士認為此舉有利于拉動房屋銷售，銀行個貸負責人稱可降低市民買房門檻，而券商投顧認為對房地產股票是個短期利好。未來究竟影響如何，還需時間檢驗。

 新政

    二套房首付降至最低30%

記者獲悉，青島目前“限購”政策已全面解除，因此將享受此次房產新政。

通知要求，在此基礎上，央行、銀監(jiān)會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

值得一提的是，銀行業(yè)金融機構應結合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業(yè)性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，并根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

農行青島市分行個貸部相關負責人李怡表示，在過去的一年中，我國房貸政策歷經了去年的330新政 （3月30日發(fā)布的房地產政策）和930新政（9月30日發(fā)布的房地產政策），其中330新政主要針對二套房首付比例進行調整，首付比例從60%下調為40%；930新政則將一套房首付比例從30%降低為25%。“這次新政主要是對首套房和二套房首付比例進行調整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進一步由40%降至30%。”

分析

    化解樓市庫存信號意義明顯

“這是繼去年330新政等后，房貸首付政策的再次降低，本次調整可以理解為首套房首付下調5個百分點，二套房首付下調10個百分點，意義重大！”國君地產侯麗科等對首付降低政策這樣點評。他們認為，該政策出臺是為了進一步加快非限購城市去庫存（限購城市特指北上廣深及三亞），通過銷售端的回暖帶動投資端企穩(wěn)，對目前預期較為悲觀的樓市注入一劑強心針。2015年房地產開發(fā)投資增速僅為1%，土地購置面積和土地成交價款同減31.7%和23.9%，整體較為低迷。

在政策影響方面，他們認為地產長周期見頂，房價高位，政策放松所帶來的成交活躍有待觀察。但較之貨幣政策的刺激，降低首付對二三四線樓市有一定刺激作用，尤其是對改善型需求，中長期而言對樓市將產生較強支撐。而效果仍需要看銀行層面的執(zhí)行意愿，預計新政對成交量的提振和加快去庫存有一定作用，但不會過高。

在政策走向上，他們表示，此次首付降低只是中央經濟工作會議以來化解樓市庫存的第一步，信號意義明顯，預計降準降息、財政補貼、稅費優(yōu)惠等政策將加速落地，在資金和政策雙重寬松的環(huán)境下，房地產市場銷售改善態(tài)勢將延續(xù)，投資端企穩(wěn)可期。

影響

    降低購房門檻拉動房屋銷量

“相似的政策在7年前就實行過，當時在拉動房屋銷售方面作用非常明顯。”青島時代縱橫房地產咨詢管理有限公司總經理張百忍接受本報記者采訪時說，由于之前有過先例，并且還產生過積極影響，他對本次房貸最新政策的前景較為樂觀。他認為，這一政策對首付支付能力較低的市民有積極影響，有利于降低初次購房門檻，在一定程度上能夠拉動島城居民購房。此外，張百忍還表示，雖然之前已經有過成功先例，但7年前房產行業(yè)的情況與現在有一定差別，未來房產行業(yè)情況究竟如何，仍需時間加以檢驗。

除張百忍外，科威國際不動產青島分公司金融法務部經理徐彤對本次房貸新政看法同樣較為積極。“在過去的一年里，島城房產市場逐漸回溫，這一政策的落地實施將進一步引導2016年房產市場的穩(wěn)定發(fā)展。”徐彤說，房貸新政是對中央去庫存總規(guī)劃的呼應，在一定程度上必然有利于拉動房屋銷售，但要想看到這一政策的成果，可能仍需等待1-2個月。“雖然央行房貸新政已經落地實施，但其他各級銀行都需依據本政策制定符合自身情況的章程，具體的效果如何還需要觀察一段時間。”徐彤說。

對于這一房貸政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱：“此次政策的出臺，實際上貫徹了2015年以來去庫存的政策導向。而且從市場預期看，能夠較好撼動去庫存市場的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。”

對改善型住房刺激作用更大

“暫時還沒接到總行通知，如果各銀行下調5個百分點，我們應該也會下調。”昨日下午，島城多家銀行個貸負責人受訪時均這樣回復。

此次新政對市民購房貸款會產生什么樣的影響呢？農行青島市分行個貸部相關負責人李怡認為，此次新政降低剛需購房者買房門檻，可以進一步拉動剛需購房者買房。他認為，此次新政尤其對剛畢業(yè)不久、準備買房的小白領產生積極影響。“他們積蓄不多，但是月工資可能較高，所以對他們還是比較適用的。”

李怡給記者算了一筆賬，以100萬的銷售價格、20年期和4.125%的按揭貸款利率測算，30%的首付比例下，首付30萬，月供約為4300元/月；20%的首付比例下，首付20萬，月供約為4900元/月。首付下降和降息降準預期的雙重影響下，對改善型住房需求的刺激作用更大。

另一家股份制銀行個貸負責人周總也持同樣看法，不過他也提到，首付比例下調后，月均還款額也增加，這也相應加重了購房者的負擔。“從目前銀行客戶貸款情況看，貸款首付低于30%的情況占比還是比較小，首付30%還是大多數市民的選擇。”

“個人房貸政策針對的是需求端的刺激，這次首付款的再次放松與市場預期一致，但單個政策的效力有限，尤其是去年非限購城市的需求已經過了一輪比較集中的放量。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹說。

 利好房地產股維持“增持”評級

此次房貸新政推出，對房地產股票將產生什么樣的影響呢？

對此，中泰證券青島營業(yè)部首席投資顧問李艷分析認為，首付比例降至20%對于地產股有一個短期的刺激和提振作用。表面上來看，有利于刺激一定時期內的購房消費需求，對于地產商目前低迷的行情形成提振，地產相關企業(yè)業(yè)績收入下滑或許能得到一定緩解，這是建立在新政出臺后，部分對房屋剛性需求的消費隨之得到釋放的基礎上，因此短期內對于地產板塊是有一定的刺激。

“但當剛需消費需求短期得到集中釋放后，樓市或許再度陷入低迷的局面，樓市消費很可能再次陷入被動。”李艷說，從新政策可以看出決策制定者對于樓市去庫存的用心，“該項政策是否可以改變地產企業(yè)的長期業(yè)績，接下來還要看時間的驗證，畢竟地產板塊屬于權重，還需要成交量等各方面的配合和拉動。”

東北證券青島營業(yè)部投顧陳建林表示，地產板塊經歷前期的深幅調整，估值優(yōu)勢盡顯，具備突出的“行業(yè)比較優(yōu)勢”，在具備估值優(yōu)勢且政策頻繁吹暖風的情況下，他認為應適當加大地產板塊的配置，維持“增持”評級，重點推薦優(yōu)質超跌龍頭和“轉型”標的,如：格力地產、中天城投、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、蘇寧環(huán)球、寶安地產、金科股份和新城控股等。