中建，作為中國建筑行業(yè)的領(lǐng)頭羊，強勢進軍城市更新、里院運營板塊。近日，中建八局四公司以EPC+O模式拿下青島濰縣路19號及青島商會舊址更新改造項目，投資、設(shè)計、建設(shè)、運營，全方位、深層次齊頭并進。至此，中建八局四公司在青的首個輕資產(chǎn)項目正式浮出水面。

濰縣路19號現(xiàn)狀

建工企業(yè)念起“文旅經(jīng)”

10月中上旬，以中建系為代表的國企大張旗鼓進軍青島中山路老里院項目運營的消息，引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。據(jù)悉，中建八局四公司以EPC+O模式，拿下了青島濰縣路19號及青島商會舊址更新改造項目。EPC+O模式意味著，除了項目的設(shè)計改造外，中建八局四公司還將起承擔(dān)項目后期運營等一系列工作。

“目前，院落內(nèi)違法建筑和建筑蘇堿部分的拆除工作已經(jīng)完成?！敝薪ò司值谒慕ㄔO(shè)有限公司設(shè)計管理研究院院長張立偉向記者介紹，“里院是全國唯一、青島獨有的民居建筑形式。據(jù)專家評審考證，濰縣路19號在現(xiàn)存的風(fēng)貌建筑中，是價值要素最多、保護最完整、元素最齊全的里院群落。 ”據(jù)介紹， 濰縣路19號及青島商會舊址作為青島老城區(qū)風(fēng)貌保護與中山路復(fù)興的重要組成部分，中建八局牽頭業(yè)內(nèi)頂級團隊，通過修繕傳統(tǒng)建筑，喚醒歷史文脈記憶，在項目設(shè)計改造的施工過程中，將最大程度保留原形制，采用原工藝、用好舊材料，有機結(jié)合傳統(tǒng)建材與新型建材，充分展現(xiàn)青島獨特傳統(tǒng)建筑里院的“原汁原味”。

“工程自今年8月份開工，現(xiàn)在已經(jīng)進入落架大修和結(jié)構(gòu)加固階段。預(yù)計在2021年年底前，部分街區(qū)能夠具備運營條件。 ”項目經(jīng)理高小明介紹，雖然整個項目的完工和開門納客時間還不確定，但是目前南院改造更新推進較順利，招商工作上目前已從200多家商業(yè)中進行甄選，已經(jīng)達成明確意向的有16家，未來項目全部完成后能夠?qū)崿F(xiàn)80多家商戶入駐。

老城區(qū)的文化厚度和歷史底蘊，是青島的城市特質(zhì)，升級后的濰縣路將成為撬動西部老城復(fù)興的重要支點。

“改造后的濰縣路19號，定位為以文創(chuàng)生活、餐飲娛樂為主要業(yè)態(tài)的片區(qū)?！敝薪ò司殖鞘型顿Y運營管理有限公司青島分公司項目總經(jīng)理蘇士淼介紹，在項目改造同時，運營團隊圍繞中山路周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位、項目定位、商業(yè)定位中不斷研究細(xì)化，將項目打造成休閑娛樂、特色餐飲、藝?yán)日褂[為主的業(yè)態(tài)，尤其是能夠吸引和聚集年輕人的新業(yè)態(tài)、新模式，招引國內(nèi)知名商業(yè)品牌入駐，打造集購物、休閑、娛樂、文化為一體的獨具里院風(fēng)格的商業(yè)綜合體，讓老城區(qū)真正“活起來”、“火起來”。此外，蘇士淼指出，項目整體采用EPC+O模式，即設(shè)計、采購、施工及運營或運營維護一體化的總承包模式，通過這種整合方式可以大大提高項目的運營效率，降低成本。 

搶抓風(fēng)口轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”

一家以工程建造聞名的建筑公司，如何能夠承接并自主運營老城里院項目？運營方案能否有效落實？建筑企業(yè)為何投身其中，跨界“輕資產(chǎn)”運營？

蘇士淼介紹說，中建八局在自身發(fā)展的過程中，不斷關(guān)注社會和經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，在保持每年20%-30%復(fù)合增長率的高速發(fā)展節(jié)奏的同時，也在謀劃未來的發(fā)展布局。據(jù)介紹，中建八局做十四五規(guī)劃的時候，認(rèn)識到近些年的快速發(fā)展，無論是投資還是建設(shè)，主要來源于我國城鎮(zhèn)化率的快速提升，有大量新建的基礎(chǔ)設(shè)施。從改革開放至今，平均每年1%的增長率。蘇士淼表示，根據(jù)國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，城鎮(zhèn)化率在30%-70%之間時，是城鎮(zhèn)化發(fā)展最快的階段。而我國目前的城鎮(zhèn)化率在60%多一點，到70%大概還有10年的投資和建設(shè)黃金期。十年之后，隨著城鎮(zhèn)率增速的放緩，與之相關(guān)的投資和建設(shè)業(yè)務(wù)必然收縮。

在此背景下，企業(yè)該往哪里走？蘇士淼介紹說，于是中建八局提出了兩個方向，一是走出去，到海外承包施工業(yè)務(wù)，主要是非洲、東南亞、中東等發(fā)展中國家。但是企業(yè)六萬多員工不可能都走出去，那就要考慮在國內(nèi)怎么轉(zhuǎn)型，要考慮在國內(nèi)的城市建設(shè)完成后，如何經(jīng)營或者運營好城市？此外，加上一些建筑老化所產(chǎn)生的更新改造需求，所以投入到城市運營、城市更新的輕資產(chǎn)運營，就成為中建八局實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的第二個戰(zhàn)略方向。

濰縣路19號改造項目效果圖 

對于城市運營的轉(zhuǎn)型，怎么轉(zhuǎn)、向哪轉(zhuǎn)？中建八局也有著自己的考量。采訪中，蘇士淼介紹說，對于中建八局來說，轉(zhuǎn)型是依托現(xiàn)有主業(yè)，實現(xiàn)相關(guān)多元化?！拔覀儾豢赡芸缛敕浅Ｄ吧男袠I(yè)。經(jīng)過我們對多個業(yè)態(tài)的分析，結(jié)合現(xiàn)有的運營項目，我們初步確定了四個發(fā)展方向：大體育、大消費、大醫(yī)養(yǎng)、大保障?！碧K士淼介紹說，其中，大體育以綜合體育場館為空間載體，發(fā)展大眾健身、運動培訓(xùn)、體育訓(xùn)練、賽事演出、運動康復(fù)等業(yè)務(wù)；大消費，以城市配套商業(yè)體為空間載體，引入餐飲、零售、娛樂、休閑、廣告等商家；大醫(yī)養(yǎng)，以養(yǎng)老和醫(yī)療機構(gòu)為空間載體，提供品質(zhì)養(yǎng)老、老年護理、健康體檢、體質(zhì)監(jiān)測等服務(wù)；大保障，提供設(shè)施設(shè)備管理、市政環(huán)境維護、停車管理等服務(wù)。

城市運營項目多點開花

正如中建八局方面介紹所說，操盤運營青島老里院，只是企業(yè)從單一建設(shè)企業(yè)向城市更新、城市運營企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個縮影。

五年前，中建八局開始操盤上海重固鎮(zhèn)城市更新項目，從2016年簽約至今，早年規(guī)劃藍(lán)圖如今已變?yōu)槊篮矛F(xiàn)實。據(jù)了解，青浦區(qū)重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化PPP項目，是當(dāng)年上海入選國家發(fā)改委PPP項目庫的唯一重點推薦項目，項目涵蓋規(guī)劃策劃、土地整治、基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套、保障房建設(shè)、城鎮(zhèn)更新和產(chǎn)業(yè)服務(wù)運營等諸多方面。

青島商會舊址項目效果圖

除了城市改造更新項目之外，輕資產(chǎn)自主運營體育場館也已落地。今年5月份，中建八局宣布成功競標(biāo)獲取山東濟南長清區(qū)全民健身中心項目10年運營管理權(quán)。公告提到，這是中建八局首個輕資產(chǎn)自主運營的體育場館項目，對進一步完善其運營市場開拓布局具有極強戰(zhàn)略意義，為運營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級譜寫全新路徑。據(jù)了解，濟南長清區(qū)全民健身中心項目總占地面積3.8萬平方米，主要包括一座主體2層、局部4層的體育館，1500座綜合恒溫8泳道游泳館，3000座籃球館，體育館北側(cè)為400米標(biāo)準(zhǔn)田徑場，西側(cè)為室外籃球場和門球場……可滿足國內(nèi)一般大型賽事與健身的需求。中標(biāo)后，中建八局城市投資運營管理有限公司為長清區(qū)全民健身中心量身打造了特色化運營方案：決心打造以人文、科技、智能化為特色的智慧場館；以體育活動、文化展示、日常休閑為核心的市民娛樂聚集地；集修養(yǎng)精神、運動健康與商業(yè)配套為一體的精品型城市文娛活動綜合體。希望通過專業(yè)運營，打造城市精品。

采訪中，有業(yè)內(nèi)人士表示，對于建筑行業(yè)來說，傳統(tǒng)總承包已無法滿足當(dāng)今市場的發(fā)展需求，“投資+施工”并逐步向“城市運營服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，已成為眾多大型建筑企業(yè)的共識。其中，以中建系為代表的國企，不斷進行著輕資產(chǎn)運營項目的嘗試，一個“品牌輸出”輕資產(chǎn)運營的遠(yuǎn)期規(guī)劃，已拉開帷幕。

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 李雯