5月1日起房地產(chǎn)等行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的消息傳開(kāi)后，坊間對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)的計(jì)稅辦法有諸多猜測(cè)。不少市民擔(dān)心，自家的老房子如果按增值部分繳納稅款，稅負(fù)將比以前大幅上升。24日，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站上公布的營(yíng)改增細(xì)則讓這部分市民心中懸著的石頭可以落地了。

焦點(diǎn)一：營(yíng)改增了，買(mǎi)賣(mài)二手房咋繳稅?個(gè)人出售兩年以上普通住房免增值稅

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局3月23日下發(fā)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅(以下稱(chēng)營(yíng)改增)試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍。根據(jù)試點(diǎn)辦法，全面推開(kāi)后，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

對(duì)普通市民來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增最受關(guān)注的地方要數(shù)個(gè)人房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅要改增值稅了。濟(jì)南市民張女士手中有一套上世紀(jì)90年代房產(chǎn)，她最近聽(tīng)到一種說(shuō)法：“營(yíng)改增后按照房屋增值部分乘以一定稅率征稅，而稅率可能是11%。”這讓張女士最近心里一直打鼓：“自家的老房子是房改房，買(mǎi)時(shí)只有3萬(wàn)元左右，現(xiàn)在市值已經(jīng)達(dá)到了近百萬(wàn)，如果真按增值部分算，豈不是要交近10萬(wàn)的稅?”

記者看到，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》明確規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

對(duì)北上廣深四市，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，過(guò)渡期二手房交易營(yíng)改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)繳稅基本沒(méi)有影響。

焦點(diǎn)二：實(shí)際交易中，繳的稅多了還是少了?比率都是5%，營(yíng)改增后二手房實(shí)際稅負(fù)下降

按照細(xì)則規(guī)定，營(yíng)改增后個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不足2年的二手房出售時(shí)增值稅征收率為5%。之前營(yíng)業(yè)稅稅率5%，增值稅征收率也是5%，看上去這個(gè)比率一樣，但財(cái)稅專(zhuān)家指出，營(yíng)改增后，稅負(fù)實(shí)際上略微降一點(diǎn)。這是為什么呢?

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任、財(cái)稅專(zhuān)家潘明星說(shuō)：“計(jì)算營(yíng)業(yè)稅稅額時(shí)，是在房屋價(jià)格全款的基礎(chǔ)上直接乘以5%的稅率。而在計(jì)算增值稅稅額時(shí)，應(yīng)該將含稅價(jià)款中所含的增值稅先扣除掉，用不含稅價(jià)乘以征收率。”

舉個(gè)例子：5月1日前，個(gè)人將未滿2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，那他應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。房子售價(jià)100萬(wàn)元，就該繳100萬(wàn)元* 5%=5萬(wàn)元;5月1日后再賣(mài)，繳納的就是增值稅了，應(yīng)該繳100萬(wàn)元/(1+5%)*5%= 4.76萬(wàn)元。算下來(lái)，繳增值稅將比繳營(yíng)業(yè)稅少0.24萬(wàn)元。這樣看來(lái)，營(yíng)改增后二手房交易的稅負(fù)確實(shí)會(huì)有所下降。這也與之前財(cái)政部承諾的稅負(fù)“只減不增”相吻合。

需要注意的是，不少市民印象中，營(yíng)業(yè)稅的稅率是5.6%，記者了解到，這是一種將營(yíng)業(yè)稅和附加稅加在一起的籠統(tǒng)說(shuō)法，其中包含了占營(yíng)業(yè)稅7%的城建稅、占營(yíng)業(yè)稅3%的教育費(fèi)和占營(yíng)業(yè)稅2%的地方教育稅附加。營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，這些附加稅費(fèi)仍然要征收，但是由于增值稅納稅額與營(yíng)業(yè)稅相比略有下降，這些附加稅的基數(shù)也會(huì)同樣減小。

營(yíng)改增還有一個(gè)大招：

企業(yè)買(mǎi)房可抵稅款，寫(xiě)字樓去庫(kù)存不愁了

值得企業(yè)關(guān)注的是，營(yíng)改增后所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，該項(xiàng)措施對(duì)于所有企業(yè)而言都將是利好因素。尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低。該舉措也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件的消費(fèi)預(yù)期。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星也認(rèn)可這一解讀。“道理很簡(jiǎn)單，營(yíng)改增后，所有購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)或服務(wù)的企業(yè)，將從銷(xiāo)售方獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可抵扣本企業(yè)的稅款，從而減輕了稅負(fù)。企業(yè)買(mǎi)房可抵扣大量的稅，尤其是年銷(xiāo)售額不大的企業(yè)，買(mǎi)房后，由于房產(chǎn)的價(jià)值較高，且可以抵扣稅，很多企業(yè)可能好幾年不用繳稅。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)下游企業(yè)稅負(fù)將降低。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是買(mǎi)房子的企業(yè)，稅負(fù)將降低。而且，這種減稅，在產(chǎn)業(yè)鏈上是層層傳遞的，惠及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。”潘明星說(shuō)。

潘明星認(rèn)為，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)營(yíng)改增的意義還不止于此。當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項(xiàng)重要任務(wù)是去庫(kù)存，而房地產(chǎn)去庫(kù)存又是其中很重要一項(xiàng)。近幾年樓市一直低迷，庫(kù)存嚴(yán)重，將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，顯然將刺激企業(yè)買(mǎi)房，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的去庫(kù)存。資料顯示，目前全國(guó)有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫(kù)存壓力。營(yíng)改增的落地將有望促進(jìn)寫(xiě)字樓庫(kù)存去化。