青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 葛均艷

相比較火爆的新房及二手房交易市場(chǎng)，今年截至目前，青島的土地交易市場(chǎng)卻遲遲沒(méi)有“火”起來(lái)，尤其是主城區(qū)鮮有土地入市，即使與相對(duì)冷清的去年市場(chǎng)也依舊蕭條不少。與此同時(shí)，就在一線城市頻出“地王”的當(dāng)下，上半年青島土地市場(chǎng)并沒(méi)有跟“瘋”。業(yè)內(nèi)人士分析，在新房銷售旺盛的背景下，主城土地交易明顯不足，受此影響高溢價(jià)情況不明顯。下半年隨著主城區(qū)新地入市，在開發(fā)企業(yè)積極拿地的情況下，地價(jià)漲，主城區(qū)房?jī)r(jià)依舊難以控制。

土地出讓整體銳減未顯“激烈火拼”

6月21日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布公告，將掛牌出讓位于市北區(qū)宜昌路16號(hào)的一宗住宅兼商業(yè)用地，土地面積共23178.8㎡，約合35畝，掛牌總價(jià)超過(guò)3.2億元。該地塊是今年青島主城區(qū)（市南、市北、李滄、嶗山四區(qū)）招拍掛出讓的第七宗商住用地（含地下空間），也是目前為止面積最大的一宗， 該地塊出讓讓?shí)u城土地市場(chǎng)的關(guān)注度再次提升。

相比較新房及二手房成交火爆現(xiàn)象，今年以來(lái)島城土地交易市場(chǎng)卻相對(duì)冷清，尤其是主城區(qū)鮮有地塊推出。2016年1-5月份，主城區(qū)、西海岸新區(qū)及北岸新城共出讓地塊65宗，土地出讓金總計(jì)43.62億元。相比去年同期就已經(jīng)減少將近7成。

而去年同期，青島土地交易市場(chǎng)同樣整體表現(xiàn)欠佳，但是卻出現(xiàn)了多家房企瘋搶拿地景象。其中，蚌埠路地塊被五家地產(chǎn)大鱷爭(zhēng)搶150輪，22.7億終嫁海爾；金地?cái)y手麥迪紳搶駐青島，10.3億斬獲浮山新區(qū)黃金地塊；金科地產(chǎn)9.6億摘得老四方專汽廠地塊，目前以上項(xiàng)目大都進(jìn)入銷售期，其中海爾項(xiàng)目、金地項(xiàng)目都成為區(qū)域熱點(diǎn)樓盤。 相比去年，今年的土地交易市場(chǎng)更加“冷清”，尤其是主城區(qū)近乎無(wú)地出售，因此并沒(méi)有出現(xiàn)“哄搶”的情況。

此次，市北區(qū)宜昌路16號(hào)的一宗住宅兼商業(yè)用地的出讓，業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，該地塊入市將再次調(diào)動(dòng)開發(fā)企業(yè)的積極性，土地交易市場(chǎng)“血拼”現(xiàn)象再現(xiàn)。

主城區(qū)賣地有限小地塊受關(guān)注

總體來(lái)看，今年土地市場(chǎng)在5月份才掀起一個(gè)土地出讓的小高潮。5月份，青島市土地招拍掛市場(chǎng)共出讓商住用地34宗，面積1869.26畝，其中成交27宗，面積共1490.48畝，成交總金額約24.6億元。與上月相比，成交面積上漲了近五倍，成交金額上漲約573%。與去年同期相比，成交面積上漲了超過(guò)4倍，成交金額也是翻番。

其中，27宗成交地塊分布在黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)、膠州市和平度市5個(gè)區(qū)市。同樣值得注意的是，5月青島土地市場(chǎng)上共有7宗商住用地取消拍賣或流拍，數(shù)量創(chuàng)下了今年來(lái)的新高，而成交宗數(shù)也同樣創(chuàng)新高。

根據(jù)青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的公告，5月青島土地招拍掛市場(chǎng)新增商住用地中包括兩宗主城區(qū)土地，即市北區(qū)臺(tái)柳路252號(hào)商業(yè)地塊和李滄區(qū)青山路南、萬(wàn)年泉路西住宅兼商業(yè)用地，面積分別為8畝和6畝，這兩宗地都是掛牌出讓。

6月17日結(jié)果出爐，其中，臺(tái)柳路252號(hào)無(wú)人掛牌出價(jià)，由出讓人收回；李滄區(qū)宅地盡管面積很小，但是同樣經(jīng)過(guò)四輪競(jìng)拍，由7號(hào)競(jìng)拍人——青島新海園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以4260元/㎡競(jìng)得，成交總價(jià)2252.9692萬(wàn)元。

下半年土地出讓面臨“兩難境地”

面對(duì)上半年主城區(qū)內(nèi)土地出讓情況減少的現(xiàn)象，是否意味著真的已經(jīng)無(wú)地可售，記者走訪獲悉，主城區(qū)土地稀缺性的確存在，受城市地理人文因素影響，部分區(qū)域內(nèi)土地稀缺現(xiàn)象存在。尤其面對(duì)拆遷問(wèn)題，可以直接入市的地塊很少，除了市南、嶗山沿海一線、市北熱點(diǎn)片區(qū)之外，近幾年的新開發(fā)區(qū)域內(nèi)地塊存量也有限。以東李片區(qū)為例，記者從負(fù)責(zé)該片區(qū)土地開發(fā)的相關(guān)部門獲悉，目前該片區(qū)的可供出讓的土地相比前些年已經(jīng)明顯減少，同樣出現(xiàn)“稀缺”的情況。

但是并不是真的無(wú)地可售，很多情況下，土地出讓無(wú)論是有關(guān)部門還是開發(fā)企業(yè)面臨的壓力都很大。記者采訪中了解到，島城拿地市場(chǎng)的激烈程度一點(diǎn)都不少，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆橐琅f很高。“一方面我們迫切希望拿地，因?yàn)槿舨荒玫?，未?lái)經(jīng)營(yíng)將陷入困境，企業(yè)或成為行業(yè)整合對(duì)象；而若積極拿地，目前地價(jià)已脫離實(shí)際價(jià)值，尤其是主城區(qū)拿地競(jìng)爭(zhēng)壓力更不會(huì)小。”一位渝派地產(chǎn)商在青項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人透漏，“我們也看過(guò)主城區(qū)的很多地塊但終究沒(méi)敢出手”。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院青島分院提供的數(shù)據(jù)，截止到6月22日，全市總出讓地塊99幅，其中住宅用地70幅、商業(yè)辦公用地29幅，其中住宅用地平均溢價(jià)率為1.19%，商業(yè)辦公用地平均溢價(jià)率1%，總體溢價(jià)率并不是很高。有分析人士表示，總體溢價(jià)率不高的一個(gè)重要原因，因?yàn)橹鞒菂^(qū)內(nèi)新推地塊有限，而郊區(qū)地塊由于處在區(qū)域開發(fā)期內(nèi)，相對(duì)拿地競(jìng)爭(zhēng)小，高溢價(jià)情況也不明顯。

分析人士表示，從上半年賣地情況來(lái)看，主城區(qū)土地出讓明顯在“控制”中，沒(méi)有出現(xiàn)高溢價(jià)土地，但是隨著新房銷售量增加，土地出讓不足現(xiàn)象將更加明顯。業(yè)內(nèi)專家張百忍表示，2016年的下半年，擺在青島面前的，是一道很棘手的難題：市區(qū)不賣地，不出地王，但供求失衡，房?jī)r(jià)難控；而市區(qū)賣地，大家搶，地價(jià)漲，出地王，房?jī)r(jià)或難控。