近日，仲量聯(lián)行發(fā)布2016上半年青島樓市分析報告顯示，島城商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量持續(xù)處于高位，需求緩慢增長，供需矛盾加深；住宅市場保持較高熱度，供銷兩旺。一系列數(shù)據(jù)表明，島城商業(yè)地產(chǎn)與住宅供應(yīng)呈現(xiàn)冷熱不均態(tài)勢。

辦公樓供應(yīng)量持續(xù)增加

報告顯示，今年以來，嶗山區(qū)和市北區(qū)兩區(qū)域內(nèi)，有大量辦公樓產(chǎn)品供應(yīng)入市。據(jù)統(tǒng)計，上半年全市有約23.3萬平方米的新增供應(yīng)，8個新竣工項(xiàng)目均位于嶗山和市北商務(wù)區(qū)。然而，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，企業(yè)擴(kuò)張意愿降低，辦公升級搬遷需求放緩，加上部分互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)退租嚴(yán)重，致使上半年市場凈吸納量同比下降23.4%。供應(yīng)高企以及相對疲軟的租賃需求，使得市場空置率較2015年底相比增長了4.1個百分點(diǎn)，供需矛盾進(jìn)一步加深。

不僅如此，下半年島城辦公樓供應(yīng)持續(xù)高位，這將帶來更大的經(jīng)營壓力，租戶市場即將來臨。據(jù)統(tǒng)計，2016年下半年全市即將竣工的辦公面積將達(dá)64萬平方米，近9成的新增供應(yīng)仍集中在嶗山和市北兩個新興商務(wù)區(qū)，區(qū)域市場面臨較大的去化壓力，空置率將繼續(xù)走高，更多的租賃選擇將使得租戶議價能力看漲。對此，仲量聯(lián)行業(yè)內(nèi)專家建議業(yè)主方能夠及時應(yīng)市調(diào)整放低租金預(yù)期，追求更高的入駐率和運(yùn)營的穩(wěn)定性，以此激發(fā)市場成交的活躍度并保持良性的發(fā)展。

零售地產(chǎn)供應(yīng)高峰延續(xù)

辦公樓供應(yīng)量持續(xù)攀升的同時，島城零售地產(chǎn)的供應(yīng)高峰同樣延續(xù)。據(jù)統(tǒng)計，上半年全市共迎來近34.8萬平米新增供應(yīng)，延續(xù)了2015年的供應(yīng)高位。非核心商圈更多中端購物中心的出現(xiàn)，迎合了以家庭為單位的消費(fèi)群體對于品質(zhì)和體驗(yàn)類消費(fèi)的需求，也加快了市北、嶗山等區(qū)域商業(yè)的成熟。

據(jù)了解，最近一段時間以來，島城奢侈品牌擴(kuò)張放緩，餐飲和兒童類需求增長明顯。上半年奢侈品牌和國際高端時裝品牌需求有所放緩，僅有的少量新店鋪開業(yè)，主要集中于海信廣場和萬象城兩個項(xiàng)目，如Moncler簽約海信廣場，Weekend Max Mara進(jìn)駐了萬象城。除作為租賃主力的時尚類品牌繼續(xù)了強(qiáng)勢表現(xiàn)外，餐飲類品牌作為第二需求來源表現(xiàn)活躍，其中以特色餐飲及本地餐飲品牌較為突出。

2016年供應(yīng)持續(xù)高位，租金或小幅震蕩。2016年青島優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場全年預(yù)計將會有約43.8萬平方米的新增供應(yīng)，超過七成是位于非核心商圈的區(qū)域型中端購物中心，或?qū)⒋偈故袌銎骄行ё饨鸪霈F(xiàn)小幅下跌。此次供應(yīng)高峰之后，未來2至3年內(nèi)市場將進(jìn)入調(diào)整期。

高端住宅供需兩旺

據(jù)介紹，島城樓市在寬松的政策環(huán)境下，促進(jìn)成交量大幅上漲，達(dá)歷史同期最高水平。據(jù)統(tǒng)計，2016年上半年，全市新建商品住宅的總成交量為75209套，環(huán)比上漲9.4%，同比增長56.6%，達(dá)到歷史同期成交量的最高水平。尤其是島城高端住宅市場，可謂供需兩旺。

據(jù)了解，高端住宅市場供需兩旺，市場均價上漲3.7%。上半年，高端住宅市場成交3330套，環(huán)比上漲46.6%，同比上漲86.1%。開發(fā)商持樂觀預(yù)期，市場供應(yīng)亦明顯回升，新增供應(yīng)3479套，主要分布于浮山新區(qū)、市北CBD、山東路、石老人以及西部老城等區(qū)域，呈現(xiàn)多點(diǎn)開花局面。按行政區(qū)劃分，市南區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)新增供應(yīng)占比為8.7%、37.5%、53.8%。價格方面，隨著改善型需求的強(qiáng)勁入市，一手高端住宅市場平均售價達(dá)到22800元每平方米，價格環(huán)比上漲3.7%。

今年下半年，島城新房市場仍有多個項(xiàng)目入市或加推，將繼續(xù)推高2016年全年市場總體供應(yīng)量。對此，仲量聯(lián)行業(yè)內(nèi)專家表示，考慮到上半年需求已獲得較大的釋放，預(yù)計下半年成交量會保持穩(wěn)定。供需維穩(wěn)、去化庫存是當(dāng)前市場的主調(diào)，因此預(yù)計未來市場價格將保持平穩(wěn)增長。

青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 李雯