“出口、消費(fèi)等持續(xù)正增長，推動青島經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇。” 在2022年青島房地產(chǎn)市場回顧及2023年展望新聞發(fā)布會上，仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，在辦公樓市場方面，2022年專業(yè)服務(wù)、科技、金融、物流、地產(chǎn)及貿(mào)易零售五大主力板塊并駕齊驅(qū)。2022年末防疫政策優(yōu)化及不確定因素影響下，市場情緒趨于觀望。在零售地產(chǎn)方面，雖然整體市場需求走弱，2022年仍迎來8個新開業(yè)項(xiàng)目，新增供應(yīng)量達(dá)歷史峰值。

辦公樓市場需求多元化價值突顯

據(jù)介紹，不確定性壓力增加使得經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整加劇，新舊賽道轉(zhuǎn)換加速，表現(xiàn)在2022年的青島辦公樓市場上，整體需求結(jié)構(gòu)更加趨于均衡多元。專業(yè)服務(wù)、科技、金融、物流、地產(chǎn)及貿(mào)易零售五大主力板塊在辦公租賃成交中的占比均在10%-20%之間，多元化價值突顯。從成交面積來看，從2021年延續(xù)下來的2000平方米以上的大面積成交主要集中在2022年上半年簽約，占全年全市場成交量的23%，相較于2021年提升了7個百分點(diǎn)。其中，主要成交來自于第三方辦公運(yùn)營商，2022年新租面積超過20000平方米?？拷昴?，隨著疫情政策轉(zhuǎn)變和不確定性因素影響，大面積租戶的租賃決策均有延遲。

2022年新增供應(yīng)約32萬平方米，接近過去五年供應(yīng)均值。2022年全年共有5個項(xiàng)目入市，為青島辦公樓市場帶來約32萬平方米的新增供應(yīng)，雖然供應(yīng)量相較于2021年的峰值回落了近45%，但基本處于近五年的平均供應(yīng)水平。其中，約82%的辦公面積位于非核心商圈，得益于去中心化的辦公訴求，新項(xiàng)目快速的去化表現(xiàn)支撐整體市場空置率平穩(wěn)過渡，同比小幅下降0.4個百分點(diǎn)至30.5%。

年末抄底心態(tài)增加，租金持續(xù)下行。受疫情及政策變化影響，2022年末租賃活躍度下降，加之中小型租戶的抄底心態(tài)增加，給市場租金帶來持續(xù)的下行壓力。2022年第四季度整體市場平均有效租金為79元/平方米/月，環(huán)比下降0.8%，同比下降4.4%。甲級市場平均有效租金為114元/平方米/月，環(huán)比下降0.9%，同比下降5.5%。

未來防疫政策優(yōu)化將有助于市場活躍度恢復(fù)，但積極影響不會即刻體現(xiàn)，需求和租金的回暖需要時間。2022年末，經(jīng)歷過疫情防控政策放寬后，市場從業(yè)者短期內(nèi)普遍持消極觀望態(tài)度，雖然一致認(rèn)可政策優(yōu)化帶來的長期積極影響，但疫情之后，宏觀經(jīng)濟(jì)仍需一定調(diào)整周期，并在尋找新賽道中緩慢恢復(fù)。仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“2023年將是市場回暖、信心提振的關(guān)鍵之年?！?/p>

零售地產(chǎn)整體市場需求走弱

大眾消費(fèi)需求表現(xiàn)疲軟，高端消費(fèi)需求熱度不減?；仡?022年，雖然青島零售地產(chǎn)市場凈吸納量在新項(xiàng)目的帶動下大幅提升，但整體空置面積較2021年增加了超過15萬平方米，疫情反復(fù)導(dǎo)致租賃需求持續(xù)減弱。餐飲和時尚類業(yè)態(tài)仍為市場需求的主要來源，在2022年新開店鋪總量中各占三分之一。正餐類品牌整體放緩，受到疫情給實(shí)體商業(yè)客流帶來的物理阻斷沖擊，除新開業(yè)的商場外，2022年在優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目中的新開店鋪數(shù)量不足50家。高端消費(fèi)需求熱度不減，2022年共有13個奢侈品牌在海信廣場及華潤萬象城開出新店，包括CELINE、Loro Piana、LANVIN、Canada Goose、Zenith等。

2022年新增供應(yīng)量達(dá)歷史峰值，主要位于非核心商圈。2022年共8個項(xiàng)目入市，共計新增供應(yīng)82.5萬平方米。全年新開業(yè)的項(xiàng)目包括龍湖膠州天街、西海岸萬達(dá)廣場、麗達(dá)茂、嶗山萬象匯、大悅春風(fēng)里、璽悅匯、未來城萬科廣場以及金茂覽秀城，推高年供應(yīng)量達(dá)歷史峰值，且為近五年平均年供應(yīng)量的兩倍。受此影響，整體市場空置率同比上升1.6個百分點(diǎn)至9.2%。

全市租金在低迷的市場環(huán)境中持續(xù)走低。2022年第四季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為206元/平方米/月，排除新項(xiàng)目的影響后，環(huán)比下降1.6%，同比降幅擴(kuò)大至4.1%。復(fù)雜疲軟的消費(fèi)市場環(huán)境加之大量新增供應(yīng)入市給市場租金帶來持續(xù)的下行壓力。

供應(yīng)高峰過后，防疫政策優(yōu)化為零售市場帶來積極信號。隨著防疫政策的優(yōu)化，年輕消費(fèi)群體預(yù)計將率先回到市場，帶動餐飲及娛樂業(yè)態(tài)客流回彈，但整體消費(fèi)力的全面復(fù)蘇仍需要一定時間。在零售消費(fèi)市場逐步進(jìn)入修復(fù)通道后，預(yù)計2023年市場租金將進(jìn)一步觸底，進(jìn)而止跌企穩(wěn)。

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 李雯

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