9月29日晚，中國人民銀行（以下簡稱央行）落地多項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)舉措。同時發(fā)布公告并提出《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱《倡議》），明確完善房貸利率定價機(jī)制。據(jù)悉，商業(yè)銀行將在10月31日前批量調(diào)整存量房貸利率。這一優(yōu)惠政策將覆蓋首套、二套及以上的存量房貸。

據(jù)央行行長潘功勝介紹，此項(xiàng)政策預(yù)計(jì)將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總數(shù)為1500億元左右。

深化利率市場化改革

據(jù)悉，本次央行明確“自2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款”，有利于漸進(jìn)有序調(diào)節(jié)存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的差距。

10月31日前統(tǒng)一實(shí)施

同時央行還確定了本次存量房貸利率下調(diào)時間和幅度，全國各地首套存量房貸利率均可降至LPR-30BP。

一是，時間要求各商業(yè)銀行不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則，原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整?！冻h》發(fā)布后，中國工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中國銀行等均發(fā)布了相關(guān)公告，明確擬于2024年10月12日發(fā)布具體操作細(xì)則。

二是，本次調(diào)整的房貸類型涉及范圍廣，不僅包括首套，也包括二套及以上，涉及到所有存量房貸利率；

三是，下調(diào)的幅度最大可降至LPR-30BP，具體要求為對于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。

據(jù)悉，當(dāng)前僅北京、上海和深圳尚未取消首套和二套房貸利率下限，首套利率下限均為LPR-45BP，二套根據(jù)各地區(qū)域或環(huán)線不同，加點(diǎn)幅度也不同。整體來看，全國各地的首套存量房貸利率均可以降至LPR-30BP（當(dāng)下即3.55%，若10月5年期以上LPR下調(diào)20BP，存量房貸利率或?qū)⒔抵?.35%），北京、上海和深圳的二套及以上存量房貸利率有望降至當(dāng)前執(zhí)行的新發(fā)放二套利率，如北京五環(huán)內(nèi)二套存量房貸利率可降至3.8%，五環(huán)外可降至3.6%。

“假設(shè)北京五環(huán)外二套存量房貸利率調(diào)整前為4.9%，調(diào)整之后可以降至3.6%，下調(diào)130BP，以貸款200萬計(jì)算，貸款30年，月供將下降1521.6元，總利息將下降54.8萬元，有效降低居民購房成本?！?中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示：“正如此前測算的一樣，平均下來存量房貸利率下調(diào)幅度為50個基點(diǎn)。過去的測算顯示，100萬貸款本金30年期等額本息的月供，每個月可以減少約300元。當(dāng)然各個地方的表現(xiàn)不同，減負(fù)情況不一樣。但總體上后續(xù)各個購房者都可以享受到較好的減負(fù)效應(yīng)?！?/p>

有助于市場進(jìn)一步穩(wěn)定

記者留意到，本次也鼓勵商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，即絕大多數(shù)借款人可通過線上渠道完成，無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理。

陳文靜表示，此前，央行要求房貸利率重定價周期最短為一年?！氨敬蚊鞔_指出自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期，符合條件的存量房貸借款人也可調(diào)整重定價周期，促使存量房貸利率可以及時反映定價基準(zhǔn)的變化，有利于暢通貨幣政策傳導(dǎo)?！?/p>

另外，央行發(fā)布公告中亦指出固定利率也可以置換成浮動利率，加點(diǎn)數(shù)為當(dāng)前利率與5年期以上LPR的差值，比如存量固定利率為4.0%，按當(dāng)前LPR3.85%計(jì)算，轉(zhuǎn)化為浮動利率即為LPR+15BP，結(jié)合本次降低存量房貸利率，浮動利率可以直接調(diào)整為LPR-30BP，未來房貸利率也將跟隨LPR下調(diào)，進(jìn)一步降低置業(yè)成本。

“舉個例子，如果某個購房者房貸利率為LPR，那么現(xiàn)在還可以下調(diào)30個基點(diǎn)。這也就是各地存量房貸利率可以下調(diào)的最低水平為LPR-30基點(diǎn)。換句話說，若是一些購房者房貸利率非常高，其下調(diào)空間會更大。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“整體來看，本次央行快速落地下調(diào)存量房貸利率，積極響應(yīng)落實(shí)9.26政治局會議精神，政策落地節(jié)奏以及市場利率定價自律機(jī)制要求各商業(yè)銀行執(zhí)行的時間均較快，加快調(diào)整存量房貸利率，對于穩(wěn)定市場預(yù)期將產(chǎn)生更加積極作用?！标愇撵o表示。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為：“此次存量房貸利率的政策調(diào)整，開啟了去年以來第二次降低存量房貸的操作，其具有非常好的導(dǎo)向。月供壓力減少了，后續(xù)應(yīng)該說對于提振消費(fèi)信心等都具有積極的作用?！?/p>

記者采訪了解到，相關(guān)政策出臺后，青島樓市已有多個項(xiàng)目傳出計(jì)劃在近期對銷售政策進(jìn)行調(diào)整的消息，另有項(xiàng)目表示售價有上漲預(yù)期。

青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/首頁新聞記者 趙彭

責(zé)任編輯：李頡