查爾斯·狄更斯說：這是最好的時代，也是最壞的時代。

現(xiàn)在評估NCP疫情帶來的損失，可能為時過早，但根據(jù)克而瑞（以下簡稱CRIC）機構(gòu)的預(yù)測若疫情在3月結(jié)束，僅是需求釋放點向后移動，整體成交規(guī)模穩(wěn)中微降；若疫情持續(xù)到6月，則商品房銷售跌幅在10%-15%左右。

人無遠(yuǎn)慮必有近憂，在NCP這個近憂背后，是2018年-2019年房地產(chǎn)行業(yè)對于經(jīng)濟貢獻值由正轉(zhuǎn)負(fù)行業(yè)大背景，2019年新房成交量已現(xiàn)微跌之勢的大趨勢。

2019年7月13日，中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長黃奇帆在“世界華人不動產(chǎn)學(xué)會暨房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展國際研討會”上關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性趨勢的若干思考的講話中曾提到，“今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減?！?/p>

可以說，稍微放開視野就能看到房地產(chǎn)行業(yè)目前是在一個比較困難的轉(zhuǎn)型周期上，而NCP疫情對于房地產(chǎn)來說，放大了轉(zhuǎn)型期的壓力面，但并不是施加困難的主體。

（新華社圖片 記者 盧漢欣 攝）

NCP放大困難

“2020年原本是要通過小陽春這樣一個穩(wěn)健開年，來實現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)預(yù)期的市場調(diào)整期，但小陽春的落空，后市的不確定性也在增加?！本〇|房產(chǎn)青島分公司總經(jīng)理曹珂杰說。

NCP疫情爆發(fā)后，營銷環(huán)節(jié)因為線下售樓處關(guān)閉，呈停擺狀態(tài)，目前已經(jīng)在絕大部分地區(qū)有條件（預(yù)約制）的恢復(fù)。期間，以接近100%的開通率，各項目通過不同平臺運營了線上售樓處。但是受限于行業(yè)特點，長效意義并沒有過多體現(xiàn)。

受春節(jié)和疫情疊加，截至2月24日主要開發(fā)企業(yè)的工程復(fù)工率偏低，與項目的營銷環(huán)節(jié)基本全員復(fù)工形成對比。由于NCP沒能在2月底結(jié)束，可預(yù)見3月份市場仍有限制，因此房地產(chǎn)行業(yè)可能會在整個第一季度銷售數(shù)據(jù)上面臨困難。

 2020年房地產(chǎn)行業(yè)受影響程度與新冠疫情控制情況密切相關(guān)。據(jù)CRIC 分析，樂觀預(yù)期疫情對于行業(yè)的影響可能持續(xù)到3月末，因半數(shù)房企在2月10日基本都已復(fù)工，各地也出臺措施從疫情防控轉(zhuǎn)向支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)，屆時社會經(jīng)濟活動基本平復(fù)對房地產(chǎn)銷售、開發(fā)投資、新開工等指標(biāo)的影響并不是很大。悲觀預(yù)期下，疫情持續(xù)到6月，則會導(dǎo)致整體行業(yè)核心指標(biāo)增速的全面下移。商品房銷售、開發(fā)投資額較主流研究機構(gòu)在2019年末測算而言，基本都會下降10個百分點。此外，新開工較主流研究機構(gòu)在2019年末測算平均值而言，降幅也在6個百分點左右。

房地產(chǎn)抗災(zāi)能力如此之差的原因是什么？

很多人建議NCP市場與非典型性肺炎（以下簡稱SARS）市場相比較。

實際上，并沒有什么可比性。甚至可以負(fù)責(zé)任告訴大家，在房地產(chǎn)領(lǐng)域以SRAS后市佐證NCP后市將爆發(fā)的，那一定是偽專家和有誘導(dǎo)傾向的銷售。

但SARS仍有以史為鑒的意義。

2003年8月31日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展》（即“18號文”）首次明確房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟支柱地位。同時，中國經(jīng)濟正處在加入世貿(mào)組織的紅利期，房地產(chǎn)無論是需求還是供應(yīng)都高速發(fā)展。時光荏苒，從市場階段和市場環(huán)境上看，2020的市場是建立在2018-2019年間房地產(chǎn)對經(jīng)濟貢獻值由正轉(zhuǎn)負(fù)的基礎(chǔ)之上的，而且由中美貿(mào)易戰(zhàn)導(dǎo)致的經(jīng)濟調(diào)整期也沒有完全度過。

“近20年的高增速基本在2018-2019年達到了頂點，而拐點就是經(jīng)濟貢獻值由正轉(zhuǎn)負(fù)。這個轉(zhuǎn)變，意味以往粗放的發(fā)展已經(jīng)觸到了天花板。需求端增量難度加大。”房天下青島新房公司總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示。

2019年全年620次調(diào)控（中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)）后樓市已經(jīng)現(xiàn)微跌之勢。但620次調(diào)控，并不完全是控，調(diào)多控少也比較明顯。年底，各省市在因城施策政策指導(dǎo)下，也都做出了寬松姿態(tài)。這是多數(shù)開發(fā)商在2019年末看多2020年小陽春市場的原因。

而NCP疫情為已經(jīng)在總體萎縮中承壓的房地產(chǎn)市場制造了一個增長阻礙，一定程度上放大了房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整期所面臨的困局。“因為NCP的疊加原因，2020年小陽春落空對房地產(chǎn)行業(yè)的影響可能是深遠(yuǎn)的?！敝禺a(chǎn)人、青島融信智匯投資有限公司董事長龍江認(rèn)為，“NCP疫情對實體經(jīng)濟的沖擊最大，可能會造成短期內(nèi)的經(jīng)濟不振。這對于正處于調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)來說，面臨著在中長期發(fā)展上停滯的課題?！?/p>

中長期難破題

龍江在采訪中提到的中長期風(fēng)險，不僅在供需兩端有體現(xiàn)。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，NCP疫情造成的停擺中斷了企業(yè)經(jīng)營的高周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流壓力大增及負(fù)債率風(fēng)險上升。

     CRIC數(shù)據(jù)顯示，從2020年1月25日到2月10日這段時間，95家典型房企完成春節(jié)發(fā)債融資的，僅僅有4筆，金額不足百億，對比去年減少了86%。更惡化的情況是2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內(nèi)到期債券達到5000億元以上，較2019年上漲45%，房企的融資及償債壓力較大。如果2月-3月融資不力，銷售又不理想，債務(wù)風(fēng)險不言而喻。

另據(jù)一個讓開發(fā)商細(xì)思恐極的數(shù)據(jù)，平安證券測算，A股上市房企貨幣資金對剛性現(xiàn)金流出的覆蓋率是0.5年。也就是說在不考慮經(jīng)營性收支的情況下，房地產(chǎn)公司在目前只能支撐約半年的工資、利息與稅款支付。

如果考慮到經(jīng)營活動流出(土地分期付款、預(yù)售房屋建安等)，按照按經(jīng)營活動現(xiàn)金流出下降50%來看，房地產(chǎn)開發(fā)公司只能支撐約3個月的工資、利息與稅款支付?？磥硌巯虏粌H中小企業(yè)難解隱憂，銷售額千億的房地產(chǎn)根本好不到哪里去。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元（分別為174.24億美元、1.5億新加坡元、11億港元）。對于在上一財務(wù)季度就已呈現(xiàn)資金短缺、償債能力減弱情況的企業(yè)，開年不利更是雪上加霜。

可見NCP疫情對營銷和施工業(yè)務(wù)影響很大，但對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門來說，卻如履薄冰。

高杠桿、高債務(wù)的房地產(chǎn)在高周轉(zhuǎn)的推動下，企業(yè)需要利用快速周轉(zhuǎn)的現(xiàn)金流及快速獲得的土地，從銀行、資管等渠道獲得資金。項目從拿地到銷售，首尾相銜、環(huán)環(huán)相扣，資金快速滾動。一旦銷售終止或銷售快速下降，新項目融資成本高企，同時支付利息的壓力巨大，企業(yè)就會陷入生存危機。

 “高周轉(zhuǎn)放大了房地產(chǎn)的高債務(wù)、高杠桿，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險?！辈茜娼苷J(rèn)為，2018年、2019年兩年，銀行信貸收緊，地產(chǎn)商融資成本增加，已經(jīng)導(dǎo)致一些中小房企資金鏈斷裂。最高人民法院公布相關(guān)破產(chǎn)房企，除了供給側(cè)換代之外，多數(shù)因金融能力不濟被動淘汰。

由此不難推斷，疫情突襲，房地產(chǎn)與其他行業(yè)一樣毫無準(zhǔn)備，銷售停擺阻斷了房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠，勢必進一步增加融資成本，甚至加劇房企倒閉。

“房地產(chǎn)‘三高運轉(zhuǎn)’的模式是一種‘大而不倒’的商業(yè)邏輯，本質(zhì)上是一種金融邏輯。這一風(fēng)險并不是因為NCP疫情才有危險性?！敝康禺a(chǎn)專家張百忍認(rèn)為：“應(yīng)該關(guān)注NCP疫情通過房地產(chǎn)傳導(dǎo)后，對于總負(fù)債近300萬億的國內(nèi)經(jīng)濟的影響?！?/p>

深入分析，不難看出“三高運轉(zhuǎn)”導(dǎo)致房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈在市場端抗風(fēng)險能力下降、聯(lián)動銀行風(fēng)險提升、土地財政依賴度高的現(xiàn)狀。這其中由高周轉(zhuǎn)帶來的資金黏性還促使大型房企與銀行、政府形成了高度關(guān)聯(lián)。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2019年土地財政收入占地方財政收入的52.9%，較2018年上升1.9個百分點，創(chuàng)歷史新高，貢獻了超過一半的地方財政總收入。

如此看來，NCP疫情與2020年這個有點特殊的市場階段疊加，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，顯得困難大、責(zé)任重。

終結(jié)高周轉(zhuǎn)，深層次的壓力在銀行和政府身上——金融風(fēng)險、政府債務(wù)風(fēng)險以及土地財政。張百忍說：“從房地產(chǎn)企業(yè)層面講一直面臨規(guī)模擴張受限和債務(wù)問題。過去很多年里，很多企業(yè)是靠高速增長來維持滾動發(fā)展的局面，一旦增長放慢，問題就會暴露出來，這在2019年已經(jīng)初露端倪，受NCP疫情的不確定因素傳導(dǎo)，今年會有更多的企業(yè)面臨挑戰(zhàn)。”