如果說(shuō)今年一季度島城樓市呈現(xiàn)的是“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象，那么第二季度后，成交量逐步回升，市場(chǎng)加速回暖，尤其是核心城區(qū)迎來(lái)了一波成交與供應(yīng)的雙增量。

成交方面，樓市傳統(tǒng)旺季“紅五月”落下帷幕，青島新房市場(chǎng)基本回歸穩(wěn)定，大戶型再次成為5月的成交主流。供應(yīng)方面，經(jīng)過(guò)接近半年的蟄伏，島城主城區(qū)樓盤開始批量上市，多個(gè)開發(fā)商的主打產(chǎn)品陸續(xù)浮出水面，以舒適、精致、品味為代表的大戶型改善型樓盤，已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的窗口期。尤其是寸土寸金的嶗山以及市北浮山后、新都心片區(qū)，各大新盤接連亮相，海信、金地、龍湖、青特等品牌引領(lǐng)的高端改善產(chǎn)品當(dāng)?shù)?，再度將改善置業(yè)者關(guān)注的目光拉回主城黃金區(qū)域。

新都心迎大鱷接連落子

擁有地鐵3號(hào)線和多個(gè)商業(yè)綜合體的新都心板塊，如今已悄然轉(zhuǎn)身成改善型置業(yè)者關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。記者在新都心商圈探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，新盤青特·星城城市展廳已經(jīng)開放，項(xiàng)目規(guī)劃7棟高層住宅、1棟公寓及商業(yè)產(chǎn)品，綠化率達(dá)35%。值得注意的是，該項(xiàng)目規(guī)劃戶型建面約110至140平方米的大戶型，也就是說(shuō)改善型購(gòu)房者將是該項(xiàng)目的主要客群。據(jù)了解，目前項(xiàng)目正在加緊建設(shè)，將成為2020年新都心板塊的主要新盤供應(yīng)之一。此外，區(qū)域內(nèi)目前的和達(dá)君玥、七色堇、海爾產(chǎn)城創(chuàng)世紀(jì)觀邸等樓盤，也在持續(xù)加推中。一時(shí)間，新都心板塊的新房供應(yīng)變得熱鬧起來(lái)。

與此同時(shí)，就這“紅五月”即將告結(jié)之際，青島新都心再迎大鱷落子。5月25日，青島利盛置業(yè)有限公司（保利＆青城集團(tuán)＆才高）以10.28億摘得新都心1宗商住地，樓板價(jià)7600元/平方米，地塊規(guī)劃建面13.95萬(wàn)平方米，其中住宅占比38%。5月22日，青城集團(tuán)（青島恒嘉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）順利摘地市北區(qū)蚌埠路以北、寧鄉(xiāng)路以西的1宗商業(yè)、住宅和商務(wù)金融用地，最終成交價(jià)為2.05億元。而此前在5月18日，新都心熱門樓盤保利大國(guó)璟也再次發(fā)布新地塊控規(guī)。該地塊編號(hào)SF0604-405，位于市北區(qū)浮山新區(qū)，總占地面積近2.89萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建面12.8萬(wàn)平方米，未來(lái)將建6棟住宅和2棟商業(yè)辦公樓。

在過(guò)去的幾年間，新都心的房?jī)r(jià)，隨著該區(qū)域的飛速發(fā)展一路走高，6年房?jī)r(jià)翻了一番。新都心早期小區(qū)如萬(wàn)科城，2014年三期房源開盤起價(jià)12000元/平方米，目前該小區(qū)均價(jià)在28000元/平方米以上。隨著這波新盤供應(yīng)的加入，可以預(yù)見新都心接下來(lái)的樓市之爭(zhēng)會(huì)愈發(fā)激烈。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析表示，目前新都心商圈內(nèi)項(xiàng)目大多偏重改善型，同質(zhì)化相對(duì)嚴(yán)重，因此如何做出差異化產(chǎn)品將是房企考慮的重中之重。

浮山后回歸新房時(shí)代

與新都心相鄰的浮山后板塊，一度是新盤稀缺、二手房扎堆的區(qū)域，而這種情況在今年有所改觀。記者走訪了解到，浮山后片區(qū)目前有多個(gè)新盤陸續(xù)入市，除了在售的新盤中龍湖新壹城、明翠雅居、保利大國(guó)璟項(xiàng)目2期、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目外，還有不少待售新盤項(xiàng)目，都在施工階段。比如遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館，規(guī)劃為高層和小高層，戶型建面120至170平方米，計(jì)劃年中開盤；華新園東宸府項(xiàng)目待售109至180平方米洋房和高層，預(yù)計(jì)今年7月開盤；金地宸悅項(xiàng)目高層建面約115至140平方米，洋房建面約140至180平方米，均裝修交付，預(yù)計(jì)年中入市。

未來(lái)一段時(shí)間，浮山后板塊還有本土大鱷海爾、海信的新項(xiàng)目。據(jù)了解，去年11月海爾在浮山后斥資60億拿地的大動(dòng)作當(dāng)時(shí)倍加引人矚目，雖然項(xiàng)目目前尚未正式面市，但從地塊來(lái)看，用途涵蓋了住宅、商業(yè)、體育以及文化，不禁讓許多購(gòu)房者十分期待。2019年12月，青島地鐵、遠(yuǎn)洋、海信聯(lián)合競(jìng)得浮山后兩幅商住新地塊。至此，外來(lái)大鱷與本土房企同場(chǎng)競(jìng)技，眾多新盤同時(shí)段上市，讓浮山后充滿了現(xiàn)代氣息，住宅、商業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)容的同時(shí)，也讓改善型購(gòu)房者有了更多選擇。另外，盡管浮山后板塊新盤迭出，但區(qū)域內(nèi)的二手房行情熱度也并未減退，浮山后一直是島城樓市的熱點(diǎn)板塊，二手房掛牌均價(jià)早已突破3萬(wàn)元/平方米。

主城區(qū)成改善盤主戰(zhàn)場(chǎng)

除了新都心、浮山后板塊，島城主城區(qū)的其他板塊也紛紛涌現(xiàn)出改善型樓盤的身影。位于城市稀缺地段，擁有完善周邊規(guī)劃，品質(zhì)突出的中高端樓盤，市場(chǎng)熱度一直較高。其中，嶗山區(qū)純新盤海信北澗山居主推130至140平方米裝修洋房，同為嶗山區(qū)的海信依云小鎮(zhèn)也將推出109至175平方米瞰海新品，嶗山西麓生態(tài)大盤鑫江合院則主打135平方米低密洋房、市北區(qū)新盤桃李芳菲與加推新品的和達(dá)君玥項(xiàng)目，這些主推新品都是大戶型，這些新品要么是山景房、要么是海景房，無(wú)一例外的將低密度作為其最大的宣傳招牌。

此外，李滄東部的綠城理想之城項(xiàng)目在今年也迎來(lái)了收官之年，該項(xiàng)目的最后三個(gè)地塊綠城錦棠、綠城云棲、綠城汀嵐都已經(jīng)亮相，首先推出綠城錦棠項(xiàng)目規(guī)劃為高層，戶型面積115平方米至145平方米，產(chǎn)品最快將在6月份上市。另外，同片區(qū)還有海信東山府項(xiàng)目，同樣也規(guī)劃了119至141平方米的三居為主力戶型。

改善型需求進(jìn)一步釋放

縱觀青島近兩年新房市場(chǎng)情況，改善型需求算得上是購(gòu)房主力。根據(jù)金三銀四的新房成交情況來(lái)看，目前新房市場(chǎng)上中大戶型依舊是成交主力，以110多平方米為主的產(chǎn)品已經(jīng)成為近年來(lái)青島暢銷的戶型。“隨著城市人居生活品質(zhì)的提高以及年輕家庭二孩帶來(lái)的改善住房需求，加上近期的政策和市場(chǎng)刺激，購(gòu)房需求尤其是改善型需求近來(lái)加速釋放?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析稱。

根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年5月青島新房成交共計(jì)12706套，市場(chǎng)基本恢復(fù)到去年同期水平。其中，5月青島新房住宅成交的套均面積為118.02平方米平方米，與4月相比變化不大，可見大戶型依舊是青島新房市場(chǎng)的成交主力軍。采訪中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，隨著“房住不炒”理念的深入，購(gòu)房者的需求也在發(fā)生變化，從“有房住”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白『梅俊?，除了房?jī)r(jià)和地段，購(gòu)房者會(huì)更理性地關(guān)注戶型、配套、空間設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等更多因素。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯